کاهش هزینه ساخت با حمایت دولت
به گزارش جهان صنعت نیوز: به نظر می‌رسد راهکارهایی که دولت برای غلبه بر این مشکل در پیش گرفته نیز تاکنون کارایی لازم را نداشته است.
ایران امروز درگیر معضل مسکن است. به گفته عباس آخوندی وزیر سابق راه‌و‌شهرسازی در سال ۹۶، ۱۹ میلیون نفر بدمسکن در ایران زندگی می‌کرده‌اند، ۱۱ میلیون نفر از این افراد در حاشیه شهرها و هشت میلیون نفر در بافت فرسوده سکنی گزیده بودند. به نظر می‌رسد اکنون این رقم افزایش یافته باشد چراکه از سال ۹۶ تاکنون بحران اقتصادی در ایران عمیق‌تر شده و قیمت مسکن به شکل سرسام‌آوری افزایش یافته است به طوری که طبق اعلام مرکز آمار ایران، در آبان‌ماه قیمت مسکن در تهران نسبت به آبان سال گذشته ۸۳ درصد گران‌تر شده است.
دولت ایران که در قانون اساسی به تامین مسکن برای تمام جامعه ملزم شده است، بعد از روی کار آمدن محمود احمدی‌نژاد در سال ۸۴ پروژه‌ای را برای ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد آغاز کرد. این پروژه مسکن مهر نام داشت و بنا بود با اعطای زمین رایگان، قیمت تمام‌شده مسکن را برای اقشار ضعیف جامعه کاهش دهد. بنا بود بیش از ۵/۴ میلیون واحد مسکونی در این طرح احداث شود اما اکنون کمی بیش از یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی مهر تکمیل و از این تعداد یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد تحویل خانوارها شده است. مشکل اینجاست که بخشی از واحدهای مسکونی، ساخته شده اما متقاضی ندارد و ساخت بخشی دیگر نیز به دلیل نبود متقاضی رها شده است. کارشناسان افزایش قیمت حین ساخت، مکان‌یابی نامناسب و نبود زیرساخت در محل پروژه‌های مسکن مهر و کیفیت پایین ساخت را از جمله دلایل نبود متقاضی برای مسکن مهر می‌دانند.
این طرح مشکلات زیادی داشت از جمله فساد در هنگام ساخت که به ایجاد پرونده‌های قضایی متعدد منجر شده است. همچنین بسیاری از کارشناسان معتقدند که تسهیلات ارائه شده در این طرح به خاطر افزایش نقدینگی، با اثر تورمی همراه بوده و سبب ایجاد تورم افسارگسیخته در دوران دولت‌های دهم و یازدهم شده است؛ تورمی که خود به وخیم‌تر شدن مشکل مسکن در زمان احمدی‌نژاد منجر شد. به همین دلیل دولت روحانی توجه چندانی به ادامه این طرح نشان نداد و تنها خود را متعهد به تکمیل واحدهایی دانست که پیش‌تر احداث آنها آغاز شده بود.
طرح‌های جدید، معضلات جدید
اما با شدیدتر شدن بحران اقتصادی پس از خروج آمریکا از برجام و تغییر وزیر راه‌و‌شهرسازی، محمد اسلامی وزیر جدید راه‌و‌شهرسازی طرح‌های جدیدی را برای حل مشکل مسکن در کشور ارائه کرد؛ طرح‌هایی که یادآور مسکن مهر بود. اصلی‌ترین طرح، اقدام ملی برای تولید مسکن نام داشت. در این طرح با ارائه زمین رایگان، ۴۰۰ هزار واحد مسکونی طی دو سال در شهرهای جدید، شهرهای کوچک و بافت فرسوده احداث می‌شد. همچنین طرح‌های دیگری نیز برای ساخت مسکن فرهنگیان، کارگری، نظامیان و… ارائه شد. اما این طرح‌ها نیز مشکلات فراوانی دارند. از یک سو با گذشت تقریبا دو سال، هنوز احداث بخش بزرگی از آنها شروع نشده و از سوی دیگر قیمت احداث مسکن در این طرح‌ها از توان مالی جامعه هدف افزون است. همچنین با وجود آنکه بنا به گفته کارشناسان، بازار مسکن ایران به احداث سالانه دو میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، تمام این طرح‌ها کمی بیش از یک میلیون واحد مسکونی آن هم طی دو سال ایجاد خواهند کرد.
کار به جایی رسیده که حتی مقامات مسوول وزارت راه‌و‌شهرسازی نیز در لفافه به ناکارآمدی این طرح‌ها اذعان دارند و برای حل معضل مسکن، از طرح‌هایی چون مسکن استیجاری سخن می‌گویند. اما چگونه می‌توان بر این معضل غلبه کرد؟ شاید نگاهی به تجربه سایر کشورها کارساز باشد. در این گزارش به تجربه دو کشور توجه شده که در هر دو مورد، یک نام در مرکز توجه است: چین.
بحران عمیق جزیره
بریتانیا با یکی از عمیق‌ترین بحران‌های مسکن در کشورهای توسعه‌یافته روبه‌رو است. به گزارش «جهان صنعت نیوز»، آن طور که سایت «بی‌بی‌سی» نوشته است، در انگلستان یعنی بخشی از بریتانیای ۶۷ میلیون نفری که ۵۶ میلیون نفر جمعیت دارد، ۵/۸ میلیون نفر از معضل مسکن رنج می‌برند. بر اساس گزارشی که فدراسیون ملی مسکن انگلستان منتشر کرده است، ۵/۸ میلیون نفر در مسکنی زندگی می‌کنند که نامناسب یا ناایمن است یا ساکنان قدرت پرداخت اجاره آن را ندارند. این مشکل در تمامی بازه‌های سنی و تمامی طیف‌های اجتماعی انگلستان دیده می‌شود.
بر اساس این گزارش، ۶/۳ میلیون نفر در خانه‌ای با تراکم جمعیت بالا زندگی می‌کنند، ۵/۲ میلیون نفر توانایی پرداخت اجاره خانه خود را ندارند، ۵/۲ میلیون نفر در خانه‌های اشتراکی یا همراه با والدین یا شرکای زندگی سابق خود ساکن هستند، ۷/۱ میلیون نفر در خانه‌هایی سکنی دارند که محیط پیرامون آن نامناسب است، ۴/۱ میلیون نفر ساکن خانه‌های بی‌کیفیت هستند و ۴۰۰ هزار نفر نیز بی‌خانمانند یا در معرض بی‌خانمانی قرار دارند. این در حالی است که دولت انگلستان از سال ۲۰۱۰ کمی بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را برای حل این مشکل احداث کرده است.
گران بودن مسکن، یکی از عللی است که به این معضل منجر شده؛ علتی که خود از گران بودن هزینه ساخت مسکن در بریتانیا نشات می‌گیرد. اما گرانی تنها علت معضل مسکن نیست چراکه بازار مسکن در این کشور با کمبود عرضه نیز مواجه است. گزارشی دیگر از «بی‌بی‌سی» نشان می‌دهد که در کل پادشاهی متحد بریتانیا، ۲/۱ میلیون واحد مسکونی کمتر از تقاضای بازار وجود دارد. محققان معتقدند که این معضل، در آینده با افزایش جمعیت و رشد نیاز به مسکن که طبیعتا به افزایش تقاضا منجر می‌شود، افزایش خواهد داشت. اما بریتانیا چگونه قصد دارد بر این مشکل فائق آید؟
افزایش عرضه، یکی از راه‌حل‌های بریتانیا برای حل مشکل مسکن است؛ افزایش عرضه‌ای که با کاهش قیمت ساخت نیز همراه باشد. به این منظور بریتانیا به سراغ چین یا آن طور که معروف است، اژدهای زرد رفته است؛ کشوری که واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت در بریتانیا ساخته و خواهد ساخت.
به گزارش «جهان صنعت»، روزنامه «چاینادیلی» در این رابطه نوشته است: یک بنگاه ساخت مسکن در بریتانیا امیدوار است با استفاده از «واردات» مسکن از چین، معضل کمبود مسکن در این کشور را حل کند. این واحدهای مسکونی پیش‌ساخته در دو کانتینر شامل چارچوب فلزی و سایر مصالح مورد نیاز از چین وارد شده و در بریتانیا سر هم می‌شوند. هزینه ساخت مسکن در این روش ساخت، هزار پوند به ازای هر متر‌مربع است و این یعنی با این روش هزینه ساخت مسکن ۶۰ درصد کمتر از هزینه ساخت مسکن در سایر روش‌های معمول در بریتانیاست. البته این راهکار به واردات محدود نمی‌شود بلکه شرکت چینی با انتقال تکنولوژی امکان ساخت چارچوب‌های فلزی را برای شرکت بریتانیایی فراهم کرده است.
پیش‌تر نیز دولت بریتانیا توافقی با شرکت‌های چینی برای حل معضل مسکن به امضا رسانده بود. در سال ۲۰۱۶، دولت بریتانیا قراردادی با چین امضا کرد که بر اساس آن شش کارخانه ساخت مسکن پیش‌ساخته در بریتانیا احداث شده و می‌شوند. این قرارداد در سال ۲۰۲۲ به ساخت سالانه ۲۵ هزار واحد مسکونی در بریتانیا منجر خواهد شد.
تا اینجا مشخص شده که هم دولت و هم بخش خصوصی بریتانیا به سراغ چین رفته‌اند تا با کاهش هزینه ساخت مسکن، بتوانند واحدهای مسکونی ارزان‌تری در اختیار جمعیت این کشور گذاشته و در جهت رفع مشکل مسکن گام بردارند. اما شاید برای شما نیز سوال پیش آمده باشد که چین برای تامین مسکن جمعیت خود از چه راهکاری استفاده می‌کند؟
مدیریت سود
چین دومین اقتصاد بزرگ و البته پرجمعیت‌ترین کشور جهان است. یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون نفر در جمهوری خلق چین زندگی می‌کنند و اکثر این جمعیت در شرق چین سکنی دارند یعنی تراکم جمعیت در این کشور بالاست. شاید به نظر برسد که با این وجود، این کشور باید با معضل مسکن دست‌وپنجه نرم کند، همان‌طور که هند با جمعیت مشابه درگیر مشکل مسکن است. اما چین توانسته بر این مشکل فائق آید.
به گزارش «جهان صنعت نیوز»، آن طور که وب‌سایت موسسه سیاستگذاری زمین لینکولن نوشته است، دولت چین از ۷۰ درصد جمعیت شهری خود برای تامین مسکن حمایت می‌کند. این سیاست شامل ارائه یارانه برای ساخت مسکن و تامین تسهیلات ارزان‌قیمت خرید مسکن برای کارکنان طبقه متوسط است. تامین مسکن برای ۱۵ درصد جمعیت که از طبقه بالای اجتماعی محسوب می‌شوند، بر عهده بخش خصوصی گذاشته شده است. همچنین برای اقشار ضعیف واحدهای استیجاری با اجاره ناچیز در نظر گرفته شده است. آمار نشان می‌دهد که این سیاست به خانه‌دار شدن ۳/۸۲ درصد از جمعیت یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون نفری چین منجر شده است.
کاهش قیمت ساخت، ترفند دیگری است که دولت چین برای تامین مسکن در پیش گرفته است. البته دولت مرکزی چین در این سیاست، از دولت‌های محلی حمایت مالی نمی‌کند و حمایت مالی تنها محدود به دولت‌های مناطق کمترتوسعه‌یافته مرکزی و غربی چین است. دولت‌های محلی خود موظف به کاهش قیمت ساخت هستند. این کاهش از طریق ارائه زمین رایگان، کاهش هزینه خدمات دولتی برای ساخت‌وساز و مدیریت سود سازندگان خصوصی مسکن هستند. مدیریت سود، اتفاقی است که در ایران به فراموشی سپرده شده است، در واقع دولت می‌تواند سود سازندگان را محدود و ارزش‌افزوده حاصل از ساخت مسکن را میان خریدار و سازنده تقسیم کند؛ اتفاقی که می‌تواند قیمت ساخت مسکن را کاهش دهد و تجربه چین نیز نشان می‌دهد که این کار، شدنی است.
طبیعتا شرایط هر کشور با کشور دیگر فرق می‌کند و نمی‌توان راهکارهایی که دیگر کشورها به کار برده‌اند را در کشور دیگر عینا پیاده کرد. اما دو نکته مشهود است؛ اول آنکه می‌توان تجربه سایر کشورها را مطالعه و بومی‌سازی کرد و دوم آنکه در جهان جهانی‌شده امروز، می‌توان از دیگر کشورها برای حل معضل‌های داخلی کمک گرفت. حال که چین، یعنی کشوری که ایران از آن به عنوان متحد استراتژیک یاد می‌کند، دارای تجربه‌ای ارزشمند و توانایی منحصر‌به‌فرد برای حل مشکل مسکن است، می‌توان و باید از این کشور کمک گرفت. از یک سو خرید خانه‌های پیش‌ساخته از چین می‌تواند قیمت ساخت را تا حد قابل توجهی کاهش دهد و از سوی دیگر مطالعه تجربه چین، می‌تواند راهکارهایی را برای بهبود حمایت دولتی از اقشار نیازمند به مسکن در اختیار دولت ایران قرار دهد. این همکاری، حتی می‌تواند در قرارداد همکاری ۲۵ ساله ایران با چین نیز گنجانده شود تا این قرارداد با حل یک معضل بزرگ، از مقبولیت اجتماعی بیشتری نیز برخوردار شود البته به شرط آنکه اراده‌ای برای حل معضل مسکن در ایران وجود داشته باشد و برنامه‌ها، محدود به شعارها و طرح‌های کوتاه‌مدت برای فرار از افکار عمومی نباشد.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :
