رضا صادقیان *

رویکرد صاحبان ملک و بنگاه‌های املاک درباره افزایش بی‌رویه اجاره‌بها در سال جاری و با آغاز فصل تابستان با خبرها و واکنش‌های بسیاری از سوی اجاره‌نشین‌ها همراه شد. برای کنترل این شرایط دولت مصوبه‌ای در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور را به تایید سران قوا و دیگر اعضا رساند. نتیجه این مصوبه به کجا ختم می‌شود؟

اجرایی شدن این مصوبه در صورت پافشاری مالکان نسبت به افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و به دلیل وجود قوانین بالادستی در محاکم قضایی و رای قضات با دقت به «قانون روابط موجر و مستاجر» اجرایی شدن این مصوبه را با اما و اگرهای بسیاری روبه‌رو کرده است. برخی از باز شدن دست مستاجران گرفتار در این جدال همیشه نابرابر می‌گویند و دیگران نیز عقیده دارند این مصوبه در صورت تبدیل شدن به قانون راه را برای بروز بحران‌های گاه و بی‌گاه که در بازار ملک و قیمت اجاره خانه رخ می‌دهد مسدود خواهد کرد. برای روشن‌تر شدن بحث مورد نظر، به گزارش «اجاره‌داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره‌بها» که در سال 1398 توسط مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی تهیه و منتشر شده است می‌پردازیم. به نظر می‌رسد هر کدام از دولت‌ها دقیقا در هنگام بروز بحران به فکر تصویب مصوبه و ورود به این حوزه افتاده‌اند. مصوبه اخیر بازگو‌کننده چنین روایتی است، در صورتی که ما نیازمند قانون قابل اجرا و شفاف در این باره هستیم.

مسکن یکی از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین بخش‌ها در اقتصاد کشورهاست، بنابراین دولت‌ها هیچ‌گاه این بخش را به صورت کامل و با تکیه بر قانون عرضه و تقاضا رها نکرده و تلاش می‌کنند با اعمال سیاستگذاری‌های مناسب مقابل سوداگری، افزایش بی‌رویه نرخ اجاره‌بها و شکل‌گیری اقتصاد اجاره‌محوری را کنترل کنند.

گزارش در بخش مقدمه می‌نویسد: براساس این مطالعه، در تمام قوانین کنترل اجاره، اولویت با حمایت از مستاجر از طریق حمایت از مسکن قابل تامین و کنترل نرخ اجاره‌ است (ص 5). در اکثر کشورهای توسعه‌یافته در حوزه مسکن استیجاری با دو رویکرد و یا بخش در حوزه مسکن روبه‌رو هستیم؛ مسکن استیجاری خصوصی و مسکن استیجاری اجتماعی (ص 6). شیوه مسکن‌های اجاره‌ای خصوصی مشخص است و سازوکار آن نسبتا و تا حدودی مانند کشور ایران و با اعمال قوانین از سوی نهاد دولت صورت می‌گیرد، اجاره‌دهنده و گیرنده هر دو متعلق به بخش خصوصی هستند، اما در بخش مشخص شدن اجاره‌بها در این بخش امکان اعمال نرخ‌های سلیقه‌ای و رهاشدگی قیمت‌ها وجود ندارد. اما مسکن اجاره‌ای اجتماعی، مخصوص خانوارهای کم‌بضاعت یا دارای شرایط خاص از جمله ناتوانی در تامین نیازهای روزمره و… است که فرد و خانواده مورد نظر نیاز به حمایت ویژه داشته باشند است. در اینجا پای سیاست‌های دولت در میان است، به عبارتی دولت‌ها با حمایت از بخش خصوصی، شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران تلاش می‌کنند بخش ساخت‌وساز مسکن که منجر به اجاره به خانواده‌هاست را با کاهش مالیات، انجام حمایت‌ها و معافیت‌های مالیاتی در بخش مسکن استیجاری فعال نگاه دارند. چراکه دولت‌ها به این نتیجه رسیده‌اند که ورود بخش خصوصی در قالب نهادها و شرکت‌ها به منظور ایجاد و عرصه واحدهای مسکونی استیجاری، علاوه بر ایجاد تعادل در بازار مسکن استیجاری سبب ارتقای کیفیت سکونت مستاجران از طریق دریافت خدمات مطلوب‌تر، تعمیر و نگهداری مناسب مسکن می‌شود (ص 15). بنابراین اقتصاد اجاره‌داری به صورت سازمان‌یافته- شرکت‌ها و نه متکی به افراد ساماندهی می‌شود.

به صورت مشخص، دولت‌ها به دلیل جلوگیری از وارد آمدن شوک‌های قیمتی در بخش مسکن اجاره‌ای ورود کرده و سیاست‌های کنترلی را اعمال می‌کند، این سیاست با توجه به قیمت مسکن و نه تورم انجام می‌شود. اصطلاحا این رویکرد دولت‌ها را «رویکرد نهادگرایی» می‌نامند. رویکرد نهادگرایی، حامی تفکر مداخله در توسعه املاک و مستغلات توسط دولت است (ص 39). براساس اطلاعات موجود کشورهایی مانند آمریکا، سوییس، آلمان، کره‌جنوبی، اتریش، ترکیه و… به دلیل همین حمایت‌ها بالاترین نرخ اجاره‌نشینی را دارند. براساس آمارها بیش از 45 درصد از شهروندان ساکنان این کشورها در ساختمان‌های اجاره‌ای ساکن هستند (ص 22). به عنوان مثال در شهر برلین 85 درصد از خانوارها در آغاز سال 2020 در مسکن استیجاری سکونت داشته‌اند. این آمار بالا نشان از قوانین قوی دولت‌ها در حمایت از مسکن استیجاری دارد (همان). مهم‌ترین نکته در این میان‌مدت زمان اجاره است؛ در واقع دولت‌ها زمان قراردادها را دو تا سه سال در نظر می‌گیرند، در برخی کشورهای اروپایی این عدد تا 6 سال نیز افزایش دارد، همچنین قیمت ودیعه مسکن دو تا سه ماه مبلغ اجاره‌بها است. آنچه از این قوانین قابل درک است، حمایت دولت‌ها از شرایط اجاره‌نشین‌هاست.

به دلیل شرایط حاکم بر اقتصاد ایران و جلوگیری از تبدیل شدن مسائل به بحران‌ها و ابرچالش‌های اقتصادی نیازمند مداخله دولت و نهاد قانون‌گذار در این بخش هستیم. نمی‌توان گردش مالی بسیار گسترده و فربه شدن زیست اجاره‌داری برخی از شهروندان و مالکان املاک مسکونی و تجاری را از نظر دور داشت و به اسم آزادسازی به عواقب مخرب اجتماعی، سیاسی و امنیتی این مساله دقت نکرد. براساس آخرین سرشماری در سال 1395، 40 درصد اجاره‌نشینی در مناطق شهری است و استان تهران با 47 درصد دارای بالاترین نرخ اجاره‌نشین است (ص 20). بنابراین و با توجه به سیاست سایر کشورها در این حوزه، لازم است دولت به این بخش ورود کند و مجلس با تصویب قوانین جدید و کارآمد در مقابل سوداگرایی، رواج کسب درآمد از اجاره‌داری پنهان و عقد قراردادهای مخفی و مخفی نگاه داشتن اطلاعات مالکان توسط واسطه‌گران و… این بخش از اقتصاد را با توجه به تجربه جهانی مدیریت کند. شاید یکی از کلان‌ترین نقاطی که دولت باید در آن ورود و اعمال قانون کند، بخش مسکن و سیاست‌های حمایتی برای مستاجران باشد.

* کارشناس اقتصادی