به گزارش جهان صنعت نیوز:  بیشتر کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند مصوبه اخیر دولت در خصوص تغییر نحوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک می‌تواند یک گام رو به جلو در زمینه ساماندهی مشاوران املاک باشد.به گفته بیشتر کارشناسان اقتصاد مسکن، مهم‌ترین ماده این آیین‌نامه ۱۴ ماده‌ای، ماده ۴ آن است که در خصوص تغییر محاسبه نرخ حق‌الزحمه یا همان کمیسیون مشاوران املاک است.

در حال حاضر حق‌الزحمه مشاوران املاک به صورت درصدی از رقم معاملات از طرفیت کسر می‌شود که به گفته یک عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، این رقم در تهران ۲۵صدم درصد از هر یک از متعاملین یا نیم درصد رقم قرارداد از دو طرف معامله است.

اما بر اساس آیین‌نامه مصوب دولت، قرار است یک ماه بعد از تاریخ ابلاغ این قرارداد که اول شهریور امسال است، این روش برای قراردادهای خرید و فروش به صورت «درصدی از ارزش معاملاتی املاک» موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و برای قراردادهای اجاره مسکن به صورت «درصدی از ارزش اجاری املاک» موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد.

ارزش منطقه‌ای معاملات

بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، «کمیسیون تقویم املاک» متشکل از ۵ عضو شامل نمایندگان: ۱. وزارت جهاد کشاورزی ۲. وزارت راه‌وشهرسازی ۳. سازمان امور مالیاتی ۴. شورای اسلامی شهر و ۵. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ‌باید «دفترچه ارزش معاملاتی املاک» را سالانه تدوین کنند.

قیمت ساختمان با توجه به مصالح، اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و امثال آن، قدمت، تراکم، نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و از این دست، نوع مالکیت و نهایتا قیمت زمین تعیین می‌شود.
قیمت زمین نیز با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی تعیین می‌شود.

به‌عنوان مثال کمیسیون تقویم املاک شهر تهران را به ۱۰۰ بلوک تقسیم کرده و متوسط قیمت املاک هر بلوک بر اساس شاخص‌های مذکور برای یک سال تعیین می‌شود.

نحوه ارزشگذاری واحدهای مسکونی و غیرمسکونی توسط کمیسیون تقویم املاک

بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به‌صورت درصدی از میانگین قیمت‌های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری است. این درصد به‌صورت سالانه و با تصویب هیات وزیران برای کل کشور تعیین می‌شود. در این ماده قانونی آمده است: کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های مختلف تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

با این حساب اگر ارزش یک ملک ۲ میلیارد تومان باشد بر اساس محاسبات کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی این ملک حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

از سوی دیگر بر اساس مصوبه اخیر هیات دولت، مشاوران املاک حق کمیسیون را بر اساس ارزشگذاری کمیسیون تقویم املاک محاسبه می‌کنند نه قیمت واقعی ملک (مثلا ۲ میلیارد تومانی.)

شنیده‌ها حاکی از آن است که قرار است در جلساتی که وزارت راه‌وشهرسازی متولی آن است، نحوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک بر اساس ارزش معاملاتی املاک تعیین شود، به این صورت که گفته می‌شود حق‌الزحمه مشاوران املاک باید مثلا ۵ برابر ارزش معاملاتی املاک باشد.

کنترل قیمت‌‎های غیرواقعی

اگرچه هنوز ضرایب مربوط به آیین‌نامه اخیر دولت برای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک اعلام نشده، اما به نظر می‌رسد اگر ارزش معاملاتی املاک، ملاک محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک باشد، شاهد رقم‌هایی بسیار پایین‌تر از رقم فعلی خواهیم بود.

همچنین برآوردها حاکی از آن است که ممکن است برخی مشاوران املاکی که به فروشنده‌های مسکن با موجران و با هدف دریافت کمیسیون بیشتر از هر معامله، ارقامی بالاتر از رقم واقعی ارزش ملک، پیشنهاد فایل کردن ملک خود را می‌دهند، دیگر با این روش جدید محاسبه به دنبال کسب کمیسیون بیشتر از هر معامله نباشند.

دریافت کمیسیون املاکی‌ها صرفا با کارتخوان‌های متصل به سامانه سازمان امور مالیاتی صورت می‌گیرد

طبق ماده ۷ آیین‌نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، ‌باید حق‌الزحمه مشاوران املاک اولا به صورت آنلاین (برخط) در سامانه معاملات محاسبه شود، ثانیا در مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه قید و چاپ شود، ثالثا صرفا با دستگاه‌های کارتخوانی که به سامانه‌های سازمان امور مالیاتی متصل است، این حق‌الزحمه به حساب مشاور املاک واریز شود.

امکان دریافت کد رهگیری برای عموم به صورت مستقیم

ماده ۶ آیین‌نامه مصوب هیات دولت می‌گوید: وزارت راه‌وشهرسازی مکلف است ظرف ۳ ماه از زمان ابلاغ این آیین‌نامه (از ابتدای مهرماه) با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان اخذ کد رهگیری از معاملات مسکن را برای عموم مردم به صورت مستقیم فراهم کند. اگرچه پیش از این و بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، ارائه کد رهگیری از سوی مشاوران املاک برای همه انواع معاملات بخش مسکن رایگان بود، اما صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک به ابزاری برای درآمدزایی برخی مشاوران تبدیل شده بود.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر نیز مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری ارقام با سطح‌های مختلفی از ۲۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان یا بعضا بیشتر مطالبه می‌کنند که در صورتی که دریافت کد رهگیری با سامانه عمومی قابل انجام باشد، این ابزار درآمدزایی از برخی مشاوران املاک برداشته خواهد شد.

اظهارات عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران

عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران اظهار کرد: آیین‌نامه مصوب دولت در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها هنوز از سوی اتاق اصناف به این اتحادیه ابلاغ نشده است. او ادامه داد: باید ابتدا نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک نهایی و سپس به مشاوران ابلاغ شود.

عبدالله اوتادی یادآور شد: یک میلیون و ۷۰۰ هزار نفر مستقیما در بخش مشاوران املاک کشور فعال هستند که با خانواده‌هایشان به حدود ۵ میلیون نفر می‌رسند که از این محل ارتزاق می‌کنند. آیین‌نامه مصوب دولت سبب می‌شود تا معیشت و سفره ۵ میلیون نفر در کشور کوچک‌تر شود.

او معتقد است با کاهش کمیسیون مشاوران املاک، تغییری در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد کمااینکه در دو سال گذشته، درصد کمیسیون مشاوران املاک به بهانه ساماندهی بازار مسکن، کاهش یافته اما قیمت مسکن رشد ۳۰۰ درصدی داشته است.
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران بیان کرد: در کمیسیون تقویم املاک ملکی که ۴ میلیارد تومان ارزش واقعی آن است، ۴۰ میلیون تومان به عنوان ارزش معاملاتی املاک، ارزشگذاری شده است. این ارقام کمیسیون تقویم املاک، معیشت فعالان صنف مشاوران املاک را به مخاطره می‌اندازد. او خاطرنشان کرد: در حال حاضر کمیسیون مشاوران املاک بالا نیست مثلا یک قرارداد فروش مسکن به ارزش یک میلیارد تومان، حق‌الزحمه مشاور املاک ۵ میلیون تومان یعنی ۵/۲ میلیون تومان از هر طرف معامله است که به این رقم، ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده نیز اضافه می‌شود. ضمن اینکه ۴۰ درصد را مشاوری که مشتری برای بنگاه املاک آورده برمی‌دارد و نهایتا کمتر از ۳۰ درصد درآمد از محل کمیسیون معاملات به دارنده پروانه کسب مشاوری املاک می‌رسد.

شکایت اتحادیه املاک از صدور بی‌رویه پروانه کسب برای املاکی‌ها

اوتادی تصریح کرد: خودمان یکی از مدعیان علیه زیاد بودن پروانه‌های مشاور املاک هستیم؛ در کشور ما به دلیل ساختار اقتصادی اشتباه، فعالیت تولیدی به اندازه دلالی سودده نیست لذا بسیاری از افراد برای گذراندن معیشت خود به شغل مشاوری املاک روی می‌آورند.

او ادامه داد: دولت بارها ما را تهدید کرده که اگر پروانه کسب به متقاضیان مشاوری املاک ندهید، خودمان مستقیما به آنها جواز کسب خواهیم داد. طبق قانون داشتن سواد خواندن و نوشتن برای دریافت پروانه کسب در مشاغل دلالی املاک کافی است.
به گفته اوتادی، بخشی از پرونده‌های قضایی بخش املاک مربوط به ناآگاهی برخی مشاوران املاک است که به دلیل نداشتن سواد کافی، قراردادهای اشتباه تهیه می‌کنند و سبب می‌شوند تا پرونده‌های مختلفی در دادگاه‌ها تشکیل شود.

لزوم تبدیل مشاوران املاک از اشخاص حقیقی به شرکت‌های حقوقی

یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره ساماندهی مشاوران املاک گفت: متاسفانه مسکن به کالای مصرفی تبدیل شده که یکی از موضوعاتی که به آن دامن زده، عدم ساماندهی مشاوران املاک بوده است.
فرشید ایلاتی با اشاره به رشد ۴۰ برابری مشاوران املاک در ۴۰ سال گذشته گفت: به صورت میانگین سالانه شاهد مشاوران املاک بوده‌ایم که در عین حال نسبتی با تعداد معاملات مسکن نبوده است. این شبهه مطرح می‌شود که احتمالا مشاوران املاک در نقش واسطه ظاهر شده و معاملات مکرر را شکل می‌دهند.

ایلاتی با تاکید بر اینکه مشاوران املاک باید ساماندهی شوند تصریح کرد: تعداد مشاوران املاک در کشور ما در مقایسه با سایر کشورها تفاوت چشمگیری دارد و بسیار بیشتر از دیگر کشورهاست؛ ضمن اینکه فارغ از کمیت، در کیفیت هم مشکل داریم و هیچ مسوولیتی برای قراردادهای خود نمی‌پذیرند.

کارشناس اقتصادی با بیان اینکه باید مسوولیت حقوقی مشاوران املاک در قالب شرکت‌های تضامنی شکل بگیرد به مهر گفت: هر فرد حقیقی تا سطحی از تضامن را می‌تواند پوشش دهد در حالی که اگر به شکل حقوقی و شرکتی دربیایند، این سطح تضامن و مسوولیت‌پذیری ارتقای بسیار بیشتری می‌یابد.

او خاطرنشان کرد: مثلا به جای آنکه در شهر تهران حدود ۱۱ هزار مشاور املاک حقیقی داشته باشیم، می‌توانیم ۱۱ شرکت حقوقی در این زمینه داشته باشیم که مسوولیت‌پذیر باشند، اما موسسه‌ای که به صورت زنجیره‌ای فعالیت می‌کند، اگر تخلفی در یکی از شعب آن مطرح شود، کل این شرکت زیر سوال می‌رود، لذا سعی می‌کند قوانین را بیشتر رعایت کند.

ضرورت خروج مشاوران املاک از ذیل قانون نظام صنفی

ایلاتی در پاسخ به این پرسش که آیا این پیشنهاد با قانون نظام صنفی در تعارض نیست؟ گفت: کالای مسکن با سایر کالاهایی که ذیل قانون نظام صنفی قرار می‌گیرند، متفاوت است لذا باید از مساله صنفی خارج شده و به عنوان کالای خاص، قوانین خاص خود را داشته باشد؛ وزارت راه‌وشهرسازی باید لایحه مربوطه را تدوین کند و به دولت ببرد تا قانونگذاری صحیحی در حوزه مشاوران املاک صورت گیرد.

کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید کردند ساماندهی مشاوران املاک به عنوان یکی از حلقه‌های زنجیره اثرگذار در رشد قیمت مسکن، امری پسندیده است، اما بر این اعتقادند که در کنار عوامل اقتصاد کلان که بر سرمایه‌ای شدن کالای مسکن موثر است، برای تبدیل شدن این کالا به مصرفی، باید همزمان از تولید مسکن بهره برد و همچنین قوانین مالیاتی بخش مسکن را به جد اجرا کرد.

در سال‌هایی که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، سیاست‌های حمایتی از تولید مسکن به مُحاق رفته بود، اگر همان روند تولید مسکن در سال‌های قبل از آن ادامه می‌یافت، دیگر شاهد این وضعیت فعلی بازار مسکن و رشد ۷۰۰ درصدی قیمت‌ها در ۸ ساله گذشته نبودیم.

موضوعی که مورد تاکید رستم قاسمی وزیر راه‌وشهرسازی قرار گرفته و در برنامه تلویزیونی زنده هفته گذشته گفت: اگر مسکن مهر نبود، مشخص نبود وضعیت بازار مسکن در سال‌های اخیر به چه صورت بود.

از سوی دیگر، اجرای محکم قوانین مالیاتی بخش مسکن نیز می‌تواند از تبدیل شدن بیشتر مسکن به کالای سرمایه‌ای ممانعت کند؛ خصوصا مواردی چون مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند نقش مذکور را ایفا کند.