به گزارش جهان صنعت نیوز:  رستم قاسمی در حاشیه نشست فوق‌العاده ستاد تنظیم بازار نرخ افزایش اجاره در بقیه کلانشهرها را ۲۰ درصد و سایر شهرها را ۱۵ درصد اعلام کرد و گفت: با متخلفان این مصوبه برخورد تعزیراتی خواهد شد. او مبنای افزایش تصویب‌شده را برای مالکان و مستاجران بر اساس نرخ اجاره سال قبل دانست.

این مصوبه برای اولین‌بار در سال ۹۹ و در پی همه‌گیری کرونا توسط ستاد ملی مقابله با کرونا ابلاغ شد. بنا بر این مصوبه موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران شدند. به این معنا که شوراهای حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستاجران را نداشتند.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که با توجه به اینکه بازار مسکن یک بازار تقریبا ۱۰۰ درصد غیردولتی است، مداخله دولت در این بازار و اقتصاد دستوری در آن نتیجه نمی‌دهد.

با این وجود و در شرایط کنونی و بحرانی بازار مسکن خصوصا بازار اجاره‌بها، آیا می‌توان گفت که اقدام اخیر دولت در تعیین سقف اجاره مسکن، فرآیند موثری است؟

افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها؛ مشکل اصلی مستاجران

علی خضریان سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی اواخر فروردین امسال از آماده شدن طرحی برای کنترل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خبر داده بود.

به گفته خضریان، یکی از اصلی‌ترین مشکلات عموم مستاجران ، افزایش افسارگسیخته اجاره مسکن است. مردم پس‌انداز چندین سال خود را برای رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه متقبل می‌شوند. به همین دلیل طرحی برای کنترل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی آماده شده است.

خضریان اعلام کرد: در طرح آماده‌شده که طی روزهای آینده نهایی می‌شود، تلاش شده با بهره‌گیری از امتیازاتی نظیر دریافت تسهیلات بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌تر و همچنین تغییر نرخ عوارض و مالیات وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن را فراهم کرد.

تعیین سقف اجاره‌بها در دو سال گذشته تا چه حد موثر بود؟

برای نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه‌جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران شدند. به این معنا که شوراهای حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستاجران را نداشتند.

این مصوبه در سال ۱۴۰۰ نیز مجددا تمدید شد اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شدند از جمله اینکه موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند یا اینکه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره‌اش، مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند.

با این حال محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی از تاثیرگذاری ۶۰ درصدی مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران و ۱۵ درصدی در شهرستان‌ها در جلوگیری از رشد اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۳۹۹ خبر داده بود.

هرچند که برخی مشاوران املاک مسکن با این ادعای وزارت راه‌وشهرسازی در خصوص کنترل اجاره‌بها در پی ابلاغ مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا خصوصا برای سال ۱۴۰۰، موافق نیستند.

آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نیز از رشد بیش از ۴۰ درصدی اجاره مسکن در یک سال گذشته حکایت دارد.

وضعیت بحرانی بازار اجاره

حمید یاری کارشناس اقتصاد مسکن درباره تصویب تعیین سقف اجاره مسکن در ستاد تنظیم بازار اظهار کرد: تعیین سقف اجاره‌بها می‌تواند کمک خوبی باشد به خصوص در این شرایط که بازار اجاره مسکن به وضعیت بحرانی رسیده و بسیاری از مستاجران در مضیقه هستند.

او افزود: در شرایط عادی هیچ اقتصاددانی از تعیین دستوری قیمت اجاره مسکن حمایت نمی‌کند اما در این شرایط، این مصوبه می‌تواند به مستاجران کمک کند به شرط اینکه سایر دستگاه‌های ذی ربط خصوصا دستگاه قضایی و شوراهای حل اختلاف نیز با دولت همکاری کرده و در صدور احکام تخلیه، با تامل بیشتری اقدام کنند.

تعیین سقف اجاره مسکن در شرایط عادی قابل تایید نیست

یاری با بیان اینکه موفقیت یا عدم موفقیت مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ مبنی بر عدم افزایش رقم اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد را باید از فعالان بازار املاک پیگیری کرد ادامه داد: در بورس نیز چیزی به اسم دامنه نوسان داریم که اگر اتفاق غیرمترقبه‌ای رخ دهد، تاثیر ناگهانی بر بازار نگذارد و چند روز طول بکشد تا این اتفاق، بر بازار تاثیر بگذارد.

او گفت: البته در بسیاری از بورس‌های دنیا، دامنه نوسان نداریم و تنها در بورس ایران این موضوع دیده می‌شود. ولی می‌توان همین کارکرد دامنه نوسان را به مصوبه ستاد تنظیم بازار تعمیم داد. اما باید به این موضوع تاکید کرد که در شرایط عادی تعیین سقف اجاره مسکن قابل تایید نیست. ولی در شرایط بحرانی می‌توانند مانند دامنه نوسان، رشد ناگهانی اجاره مسکن را به جای اثرگذاری در یک سال، به چند سال منتقل کنند و به تاخیر بیندازند.

کارکرد کوتاه‌مدت مصوبه دولت

یاری تاکید کرد: اگرچه مداخله دولت به طور کلی در بازار اجاره مسکن اقدام بدی نیست و در بسیاری از کشورها نیز در شرایط غیرعادی اجرا می‌شود، اما باید این را در نظر داشت که این اقدامات برای کوتاه‌مدت نتیجه می‌دهد و در بلندمدت باید اقداماتی چون اجاره‌داری حرفه‌ای با مشوق‌های مالیاتی ترویج شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: یکی دیگر از راهکارهای کنترل اجاره‌بها، راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه (ریت‌ها) است.

عرضه املاک مسکونی بانک‌ها در بازار اجاره می‌تواند مفید باشد

یاری ادامه داد: همچنین می‌توان از املاک تحت اختیار بانک‌ها برای ساماندهی بازار مسکن استفاده کرد. به عنوان مثال بیشتر بانک‌ها در پی تعیین سقف نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار از سوی بانک مرکزی، به راه‌اندازی صندوق‌های با درآمد ثابت روی آورده‌اند که به نوعی دور زدن ابلاغیه‌های بانک مرکزی است.

این صندوق‌ها حدود ۱۰ درصد نقدینگی را در اختیار دارند. املاک مسکونی در اختیار بانک‌ها، به این صندوق‌ها داده شود تا بتوانند با عرضه آنها در بازار اجاره مسکن، به کنترل اجاره‌بها کمک کنند.

یاری درباره تدوین قانونی برای تعیین سقف اجاره‌بها که طرح آن از سوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس پیگیری می‌شود، گفت: در حال حاضر بسیاری از موجران و مستاجران نمی‌دانند که قرار است در سال بعد با چه نوع قراردادهایی مواجه شوند و اگر نرخ ثابتی در این خصوص وجود داشته باشد، راحت‌تر می‌توانند در خصوص قراردادهای سال‌های بعد تصمیم‌گیری یا پیش‌بینی قیمتی کنند.