به گزارش جهان صنعت نیوز: از طرف دیگر نمی‌توان منکر تاثیر مستقیم مسائل کلان اقتصادی کشور بر حوزه‌های مختلف شد. صنعت ساخت‌وساز نیز از این قاعده مستثنی نیست. حکمفرمایی تورم بر اقتصاد همواره بازارهای گوناگون کشور را هدف قرار داده است. مدتی است که در بازار مسکن با افزایش قیمت‌ها رو‌به‌رو هستیم. این روند صعودی قیمت‌ها دلایل عمده و متنوعی دارد؛ دلایلی که به صورت زنجیروار به یکدیگر مربوط هستند. در چند سال گذشته کاهش ارزش پول ملی، بروز تورم را به همراه داشت؛ موضوعی که منجر به افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی شد. به دنبال این اتفاق، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی نیز افزایش یافت.

اجرای پروژه‌های عمرانی نیازمند صرف زمان، هزینه و سایر منابع از سوی عوامل ذی‌ربط پروژه است و صرف این منابع ایجاد حق و ادعا برای طرفین می‌کند. عدم استفاده از پیمانکار باتجربه و عدم تهیه به موقع مصالح از مهم‌ترین عواملی هستند که می‌توانند تاثیر قابل‌توجهی بر افزایش هزینه‌ها و تاخیرات داشته باشند. بنابراین به منظور کاهش زمان ساخت و همچنین جلوگیری از به وجود آمدن ادعا در پروژه‌ها لازم است تا عوامل موثر بر برنامه‌های کنترل پروژه مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد.

با در نظر داشتن موارد مذکور و با شناسایی و ارزیابی دقیق عوامل اثرگذار بر هزینه در هر یک از حوزه‌های کاری پروژه می‌توان به دید بهتری نسبت به کنترل هزینه‌های پروژه دست پیدا کرد.

هزینه متوسط ساخت‌وساز در تهران

در همین خصوص و در گفت‌و‌گو با فعال حوزه ساختمان و معاملات مسکن، وضعیت خرید و فروش و ساخت‌وساز را مورد بررسی قرار دادیم.

مهندس خسرو سلیمانپور که مدت 26 سال در حوزه بازسازی ساختمان و معاملات در تهران و نواحی شمالی ایران فعالیت داشته در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» اعلام کرد: در حال حاضر هزینه ساخت به طور متوسط در شهر تهران حدود 15 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. این نرخ به عوامل گوناگونی بستگی دارد.

این فعال حوزه ساختمان در ادامه خاطرنشان کرد: قیمت تمام‌شده در بخش مسکن همواره متاثر از دو عامل مهم قیمت زمین و قیمت ساخت که شامل مصالح و مجوزها و سایر امور است. طبق مستندات و آمارهای موجود، بخش هزینه مربوط به تامین زمین، بیش از 60 درصد و هزینه بخش ساخت‌وساز و تامین مصالح و… نزدیک به 40 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.

علت اصلی فاصله گرفتن سازندگان از تقاضای بازار

سلیمانپور که سال‌ها در زمینه ویلاسازی و شهرک‌سازی در نواحی شمالی کشور به ویژه استان مازندران فعالیت داشته است، افزود: در حال حاضر سازندگان از تقاضای بازار فاصله گرفته‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهند که بیشتر مردم مایل به خرید آپارتمان‌هایی با متراژ 45 تا 70 متری هستند. خانه‌هایی با این متراژ کمتر در بازار عرضه می‌شوند.

او ادامه داد: دلیل کمبود واحدهای مسکونی کوچک در بازار، به صرفه نبودن ساخت آنها برای فعالان عرصه ساخت‌وساز است. چرا که اجرا و تامین نیازهای گوناگون دو آپارتمان 50 متری به مراتب پرهزینه‌تر از یک واحد مسکونی 100 متری است.

این فعال حوزه معاملات مسکن تصریح کرد: به عنوان مثال برای دو واحد کوچک متراژ باید دو سرویس بهداشتی، دو آشپزخانه، دو حمام و دو سیستم سرمایش و گرمایش مجزا تعبیه کرد و این در حالی است که چنانچه سازنده اقدام به ساخت یک واحد با متراژ بزرگتر کند، ساخت و تامین تمام این موارد به نصف کاهش می‌یابد.

سلیمانپور اضافه کرد: از این روست که سازندگان رغبت زیادی برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک نداشته و به ساخت آپارتمان‌های بزرگ‌تر روی آورده‌اند. مهم‌ترین عامل بروز چنین اتفاقی نیز افزایش قیمت تجهیزات ساختمانی در چند سال گذشته است.

عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن

سلیمانپور که سابقه فعالیت به عنوان مشاور در زمینه قیمت‌گذاری و خرید و فروش در نواحی شمالی کشور و تهران در کارنامه حرفه‌ای خود دارد، در خصوص تاثیرات عوارض شهرداری بر هزینه تمام‌شده واحدهای مسکونی گفت: هر ساله شاهد افزایش نرخ عوارض شهرداری هستیم؛ موضوعی که به طور جدی منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.

این فعال حوزه ساختمان افزود: عوامل دیگر نیز وجود دارند که در این خصوص باید به آنها اشاره کرد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی ارتباط تنگاتنگی با هزینه تمام‌شده مسکن دارد. این افزایش قیمت‌ها در بازار مصالح در نهایت روی قیمت مسکن تاثیر گذاشته و باعث بالا رفتن آن می‌شود؛ موضوعی که در نهایت منجر به کاهش قدرت خرید مردم خواهد شد.

او همچنین گفت: تمایل زمین‌داران به فروش یا عدم فروش زمین که تعیین‌کننده قیمت زمین است و از شرایط روانی در اقتصاد ناشی می‌شود، در تعیین قیمت مسکن سهم بسزایی دارد. افزایش شاخص قیمت تولیدکننده و افزایش شاخص قیمت ریالی واردات که از رخدادهای بین‌المللی و نرخ ارز ناشی می‌شود، در تعیین هزینه ساخت‌وساز مسکن تاثیرگذار است.

تاثیرات کمبود نقدینگی در بازار

سلیمانپور همچنین گفت: بازار مسکن تهران در حال حاضر به اشباع رسیده است. افزایش چشمگیر قیمت‌ها سبب سرازیر شدن تقاضا به سمت نواحی شمالی کشور شده است.

او در ادامه افزود: در حال حاضر با کمبود نقدینگی در بازار رو‌به‌رو هستیم؛ به گونه‌ای که معاملات تغییر شکل داده‌اند. به عنوان مثال متقاضی خرید یک واحد 100 متری ناچار است تا ابتدا واحد مسکونی کوچک‌تر خود را به فروش برساند. سپس با اضافه کردن مبالغی از محل فروش دارایی‌های دیگر نظیر اتومبیل و طلا، آپارتمان مورد نظر خود را خریداری کند.

وضعیت بازار مسکن مازندران

این مشاور در زمینه قیمت‌گذاری و خرید و فروش در نواحی شمالی کشور و تهران خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذاری‌های انجام شده بیشتر در استان مازندران و در شهرهای کلاردشت، کجور، چالوس و… انجام شده است.

سلیمانپور ادامه داد: وضعیت ساخت‌وساز در استان مازندران بدون مشکل جلو می‌رود و هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در این استان، معادل 10 میلیون تومان است.

او همچنین عنوان کرد: بیشتر سرمایه‌گذاران و متقاضیان خرید ملک در استان مازندران، از استان‌های قم، تهران، اصفهان، یزد و اهواز هستند. احداث آزادراه تهران- شمال کمک شایانی به تردد و باعث تسهیل رفت و آمد به نواحی شمالی کشور شده است.

سلیمانپور در خصوص وضعیت معاملات در استان مازندران گفت: وضعیت معاملات در این استان نسبت به تهران بسیار بهتر است. نمی‌توان گفت این بازار در شرایط عالی به سر می‌برد. اما قطعا شرایط بهتری نسبت به تهران دارد.

راهکارهای موجود برای رونق گرفتن بازار معاملات

این فعال حوزه معاملات مسکن در خصوص وضعیت حاکم بر بازار معاملات تهران خاطر نشان کرد: میزان عرضه و تقاضا در بازار با یکدیگر همخوانی ندارد. در نتیجه بازار در رکود به سر می‌برد. از طرفی می‌توان از کمبود نقدینگی به عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل کاهش معاملات یاد کرد.

سلیمانپور همچنین گفت: حدود ده سال پیش به میزان 70 درصد قیمت ملک، وام به متقاضیان تعلق می‌گرفت. اما اکنون اینطور نیست. تسهیلات و اعتبارات بانکی در بخش ساخت و عرضه مسکن نیز همواره در اختیار سازندگان بوده و کاهش و افزایش چند درصدی نرخ سود تسهیلات اثر قابل‌توجهی در قیمت تمام‌شده و عرضه مسکن ندارد، لذا در این صورت اگر به اثرگذاری این عامل از سمت تقاضا توجه کنیم، مشاهده می‌کنیم که افزایش اعتبارات بانکی و تسهیل و تسریع در پرداخت تسهیلات در افزایش تقاضای موثر در بخش مسکن قابل توجه بوده است.