به گزارش جهان صنعت نیوز:  اجاره خانه دائما در حال بلعیدن سرمایه‌های مستاجران است. در چنین شرایطی دولت و مجلس راه‌حل را در تعیین سقف افزایش اجاره‌بها دیده‌اند. عدم تمکین از سقف مجاز افزایش سالیانه اجاره‌بها تنبیهاتی همچون حذف معافیت مالیاتی برای مالکان، افزایش مالیات، هزینه دادرسی برای صاحب‌خانه‌ها و اعمال جریمه برای بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف در پی دارد؛ این در حالی است که کارشناسان معتقدند فشار به مالکان باعث کاهش عرضه مسکن استیجاری و التهاب بیشتر بازار اجاره می‌شود.

از طرفی یافتن مسکن اجاره‌ای مناسب برای خانوارهای متوسط شهری به یکی از معضلات این روزها تبدیل شده که دو عامل کمبود فایل اجاره‌ای مناسب در دفاتر مشاوران املاک و همچنین افزایش تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه به جای ودیعه، سبب شده تا این سختی در یافتن مسکن مناسب اجاره‌ای، دوچندان شود.

علیرضا زاکانی شهردار تهران عصر روز گذشته ۶ تیر ماه گفته بود: شهرداری تلاش می‌کند بازار اجاره را در دست بگیرد تا شرایط اجاره‌داری را که ۵۱ درصد مردم شهر با آن درگیر هستند، بهبود ببخشد و تا ظرف ۶ تا ۷ سال آینده کمبودهای حوزه مسکن را جبران کنیم و در فاز مثبت قرار بگیریم.

همچنین حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران ۶ اردیبهشت امسال در جلسه صحن علنی شورای شهر تهران با بیان اینکه بعد خانوار یک‌نفره در تهران ۱۱ درصد، دو نفره ۲۳ درصد و ۳ نفره ۳۰ درصد است گفت: ۳۴ درصد جامعه تهران را خانوارهای ۱و ۲ نفره تشکیل می‌دهند؛ این در حالی است که ۴۳ درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند، اما متوسط کشور ۲۵ درصد است و اجاره‌نشینی در مناطق ۴ و ۱۵ پایتخت بیشتر است.

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی نیز ۳۰ خرداد ۱۳۹۹ گفته بود: بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارند که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۷/۳۰ درصد مستاجر هستند. به گفته محمودزاده بر اساس آمار سال ۹۵، در شهر تهران، ۶/۴۳ درصد از افراد مستاجر هستند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در ۷ تیر ۱۳۹۹ در گزارشی درباره تعداد اجاره‌نشینان تهران، از منابع آماری شهرداری تهران و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در سال ۱۳۹۸ بهره برده است.در این گزارش آمده: در ایران بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ حدود ۳۴ درصد از واحدهای مسکونی کل کشور، ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی شهری و ۱۳ درصد از واحدهای مسکونی روستایی دارای تصرف استیجاری بوده‌اند. همچنین طبق آمار منابع ذی‌ربط ازجمله وزارت راه‌وشهرسازی و شهرداری تهران برآورد سهم اجاره‌نشینی در سال ۱۳۹۸ در کلانشهر تهران بالغ بر ۴۲ درصد از کل خانوارها بوده است.

معاون وزیر شکست را نپذیرفت!

محمود محمودزاده معاون وزیر راه‌وشهرسازی اواخر مهرماه سال گذشته پس از اعلام گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار در خصوص نرخ افزایش اجاره‌بهای مسکن مبنی بر افزایش ۴۶ درصد اجاره‌بها علی‌رغم تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها، آن را نشانه شکست خوردن این طرح ندانست.

او در پاسخ به این سوال که آیا متوسط افزایش ۹/۴۶ درصدی هزینه اجاره‌بها در تابستان ۱۴۰۰ برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، نشان‌دهنده شکست طرح تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها است؟ گفت: مصوبه ستاد ملی کرونا در حکم قانون بوده و لازم‌الاجرا است. بر اساس مصوبه این ستاد در راستای حمایت از مستاجران، تمامی اجاره‌نامه‌ها مصوب و تمدید شده تلقی می‌شوند مگر آن استثناهای ۸گانه ذکر شده در مصوبه ستاد ملی. از طرفی اگر مستاجر و موجر با هم توافق کنند، کسی مانع آن نخواهد شد، اما هیچ مالکی نمی‌تواند مستاجر خود را ملزم به افزایش اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد کند.

دریافت مالیات از خانه‌های خالی کافی نیست

مهدی اشعری کارشناس اقتصاد مسکن درباره مصوبه اخیر شورای عالی هماهنگی سران قوا در خصوص الزام موجر به تمدید قرارداد اجاره اظهار کرد: باید ابتدا مشکل بازار اجاره مسکن را بررسی کنیم و سپس بر اساس آن راهکار ارائه دهیم.

او با بیان اینکه بازار اجاره مسکن یک بازار عرضه و تقاضا است افزود: با توجه به رشد جمعیت و نیز سیاست کلان کشور مبنی بر حمایت از افزایش جمعیت، لذا سرکوب سمت تقاضای مسکن راهکار مناسبی نیست و نباید آن را محدود کرد.

کارشناس اقتصادی ادامه داد: بنابراین باید به تقویت سمت عرضه مسکن کمک کنیم. اشعری دو راهکار تقویت سمت عرضه مسکن در بازار اجاره را شامل افزایش ساخت و ساز و عرضه خانه‌های خالی به بازار اجاره عنوان کرد و به مهر گفت: در کنار مالیات بر خانه‌های خالی که می‌تواند به عنوان عاملی برای افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره باشد می‌توان از راهکارهای انگیزشی نیز استفاده کرد تا اجاره دادن به صرفه باشد.

ریسک بالای اجاره‌داری در کشور

او افزود: مثلا بررسی شود که آیا اگر فردی خانه‌اش را خالی نگه دارد به‌صرفه‌تر است یا آن را به بازار اجاره عرضه کند؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر خانه را اجاره بدهد سود دوبرابری نسبت به خالی بودن آن در یک سال کسب خواهد کرد چون در صورت خالی بودن تنها ۵ تا ۶ درصد از محل افزایش ارزش ملک سود به دست می‌آورد. بر اساس مطالعات تورم مسکن نسبت به تورم عمومی در طولانی‌مدت در کشور ما ۵ تا ۶ درصد بیشتر است و ارزش حقیقی ملک از مابه‌التفاوت این دو به دست می‌آید.

اشعری گفت: این در حالی است که اگر ملک به اجاره برود دو برابر سود مذکور نصیب مالک خواهد شد ضمن اینکه استهلاک مسکن ارتباط چندانی با خالی یا پر بودن واحد مسکونی ندارد و در هر صورت سالانه با افزایش عمر ساختمان، استهلاک آن نیز بیشتر می‌شود. همچنین هزینه‌های تعمیر و نگهداری نسبت به درآمد یک سال اجاره واحد مسکونی قابل چشم‌پوشی است.

کارشناس اقتصاد مسکن با طرح این سوال که چرا برخی افراد تمایلی به اجاره دادن ملک نداشته و به خالی نگه داشتن آن متمایل هستند پاسخ داد: علت خالی نگه داشتن واحد به جای اجاره دادن آن، بالا بودن ریسک اجاره‌داری در ایران است. ریسک‌هایی از قبیل اینکه اگر مستاجر از پرداخت اجاره ماهانه سر باز بزند یا امکان وصول راحت اجاره‌بها نباشد یا اینکه مستاجر در پایان قرارداد اجاره از تخلیه آن خودداری کند یا امکان اخذ خسارت در صورت وارد آمدن آسیب‌های غیرمعمول به واحد مسکونی وجود دارد یا نه و امثال این موارد می‌توان برشمرد که به افزایش ریسک اجاره دادن واحد مسکونی می‌انجامند.

او تصریح کرد: بنابراین سیاستگذار در کنار حمایت از افزایش عرضه واحد مسکونی به بازار اجاره، باید در خصوص کاهش ریسک اجاره‌داری نیز برنامه‌ریزی کند.اشعری به تصویب قانون تنظیم روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ اشاره کرد و گفت: بر اساس این قانون موجر می‌تواند در پایان دوره قرارداد در صورت عدم همکاری مستاجر ظرف یک هفته حکم تخلیه از مرجع قضایی اخذ کند.

مصوبه اخیر شورای عالی هماهنگی سران قوا مبنی بر الزامی شدن تمدید اجاره می‌تواند به کاهش انگیزه موجر مبنی بر واگذاری ملک خود به بازار اجاره مسکن بینجامد.

معایب تعیین سقف اجاره‌بها

کارشناس اقتصاد مسکن به نبود تجربه خوبی در زمینه قیمت‌گذاری دستوری چه در بخش اجاره‌بها و چه در سایر کالاها اشاره و تصریح کرد: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی پیش از این نیز مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها را از ستاد ملی کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ اخذ و ابلاغ کرده بود؛ این در حالی است که گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار در خصوص بازار اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد در دو سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ که ستاد ملی کرونا مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها را ابلاغ کرد، این افزایش اجاره‌بها، بیش از رقم مندرج در مصوبه بود.او یکی دیگر از معایب تعیین سقف اجاره‌بها و نیز الزام به تمدید قرارداد اجاره مسکن را بروز درگیری میان موجر و مستاجر دانست و افزود: فشار آوردن بر مردم سبب برخی دعوا و درگیری‌ها میان آنها شده و حتی اعتماد عمومی را کمرنگ می‌کند.

تقویت سیاست خانه‌دار شدن و تولید مسکن

اگرچه در هیچ کجای دنیا همه مردم مالک نیستند و تعداد مستاجران نشانه رشدیافتگی یا عقب‌ماندگی اقتصاد مسکن نیست، اما با توجه به فرهنگ عمومی حاکم بر کشور ما که اکثر خانوارها متمایل به مالک بودن هستند، به نظر می‌رسد تقویت سیاست خانه‌دار شدن و تولید مسکن در کنار سیاست حمایت از عرضه خانه‌های خالی اعم از روش‌های تنبیهی (مالیات‌ستانی) یا تشویقی (معافیت‌های مالیاتی) از قیمت‌گذاری دستوری موثرتر باشد.

هر چند که سیاست تعیین سقف اجاره‌بها در سایر کشورهای دنیا هم پیگیری می‌شود ولی از آنجایی که راه‌های فرار از نرخ تعیین شده در شورای عالی هماهنگی سران قوا که شامل ۲۵ درصد برای موجران تهرانی و ۲۰ درصد برای سایر شهرها است، وجود دارد و همچنین نظارت جدی بر قراردادهای اجاره که دفاتر مشاوران املاک تهیه می‌کنند، دیده نمی‌شود، بعید به نظر می‌رسد که در سال جاری نیز سقف اجاره‌بها آن‌گونه که شایسته است، رعایت شود.همچنین سامانه املاک و اسکان کشور برای شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از مالکان این واحدها به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصادی و نمایندگان مجلس تکمیل نشده و نتوانسته نقش پشتیبانی اطلاعاتی از مالیات‌ستانی از مالکان آنها را ایفا کند.